Si ha estado soñando con convertirse en propietario de una vivienda, es posible que le esté pesando una gran preocupación: calcular el  pago inicial mínimo  para una hipoteca.

El precio medio de una vivienda existente era de $352,800 en septiembre de 2021, según datos de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios, y ese número parece estar a punto de aumentar aún más debido a un mercado inmobiliario activo y un inventario bajo en muchas partes del país. Sin embargo, no tiene que dejar que el precio de venta lo asuste y deje de mirar  las tasas hipotecarias . Según el tipo de hipoteca que elija y su disposición a pagar el seguro hipotecario, es posible que pueda comprar una casa con un pequeño pago inicial.

Echemos un vistazo a cuánto necesita realmente para dejar de alquilar y comenzar a acumular capital en una casa.

¿Cuál es el pago inicial mínimo para una casa?

Un pago inicial es la cantidad de dinero que contribuye para la compra de una casa. Piense en ello como la cantidad que inicialmente aportó como su parte de propiedad. Cuanto mayor sea su pago inicial, menos pedirá prestado y menores serán sus pagos mensuales.

Los prestamistas requieren un pago inicial para la mayoría de los tipos de préstamos hipotecarios, pero hay excepciones para ciertos tipos de compradores. Estos son los requisitos básicos de pago inicial para varios tipos de hipotecas:

tipo de préstamo	Pago inicial mínimo
Préstamo convencional	3%-15% según el prestamista y el préstamo
préstamo gigante	20% o más dependiendo del prestamista
préstamo de la FHA	3.5%
préstamo VA	Ninguno requerido
préstamo USDA	Ninguno requerido

Los préstamos convencionales  siguen las pautas establecidas por Fannie Mae y Freddie Mac, pero los prestamistas también pueden tener sus propios requisitos por encima de esos estándares. Hay opciones de préstamos convencionales que requieren un pago inicial de tan solo el 3 por ciento, pero muchos prestamistas imponen un mínimo del 5 por ciento. Si el préstamo es para una casa de vacaciones o una propiedad multifamiliar, es posible que deba hacer un pago inicial mayor, generalmente 10 por ciento y 15 por ciento, respectivamente.

Los préstamos jumbo , que exceden los límites de préstamo establecidos por Fannie Mae y Freddie Mac, tienden a requerir un pago inicial más alto que otros tipos de hipotecas. Estas son sumas más grandes, de ahí el nombre “jumbo”. El mínimo generalmente lo determina el prestamista individual, pero puede ser 20 por ciento, 25 por ciento, 30 por ciento o más.

Los préstamos de la FHA , respaldados por la Administración Federal de Vivienda, están disponibles por tan solo un 3.5 por ciento de enganche si el prestatario tiene un puntaje crediticio de al menos 580. Si el prestatario tiene un puntaje más bajo (500-579), el pago inicial mínimo es 10 por ciento. Sin embargo, los préstamos de la FHA tienen otros costos, incluida una prima de seguro hipotecario por adelantado y un seguro hipotecario durante la vigencia del préstamo. Una opción a tener en cuenta: si tiene un puntaje de crédito bajo hoy, puede considerar obtener un préstamo de la FHA y  refinanciar  en un préstamo convencional cuando su crédito mejore en el futuro.

Los préstamos VA , que están disponibles para militares en servicio activo, veteranos y cónyuges sobrevivientes elegibles, no requieren un pago inicial. Los préstamos del USDA  tampoco requieren un pago inicial, pero el prestatario debe comprar en una ubicación rural designada para calificar. Hay otras tarifas a considerar con estos préstamos respaldados por el gobierno, incluida una tarifa de financiación VA y una tarifa inicial del 1 por ciento del monto del préstamo con hipotecas respaldadas por USDA.

Pago inicial promedio de una casa

Ahora que comprende el monto mínimo para el pago inicial, es posible que esté pensando en otra pregunta: ¿Cuánto es el pago inicial promedio de una casa? Los datos más recientes de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios muestran que el comprador de vivienda promedio hace un pago inicial del 12 por ciento. Sin embargo, para ver más de cerca los pagos iniciales típicos, considere lo que pueden pagar los diferentes tipos de compradores.

Compradores de vivienda por primera vez: el  75 por ciento de los compradores de vivienda por primera vez no pagan el 20 por ciento. De hecho, el comprador de vivienda promedio por primera vez deposita solo el 6 por ciento del precio de compra.

Propietarios actuales:  Para aquellos que no son nuevos en la compra de una casa, el pago inicial promedio es más alto: 16 por ciento del precio de compra.

Compradores en efectivo:  algunos nuevos propietarios con mucho dinero no se molestan en pagar una fracción del precio de compra. En cambio, pagan por toda la propiedad con una oferta en efectivo. En septiembre de 2021, la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios informó que el 23 por ciento de todas las compras de viviendas fueron ventas en efectivo.

Desacreditando el mito del pago inicial del 20 por ciento

Es posible que haya escuchado que el 20 por ciento es el mínimo requerido, pero ese no es el caso. Veinte por ciento es simplemente cuánto necesita para evitar tener que pagar más por el seguro hipotecario. El seguro es para proteger al prestamista: dado que está pidiendo prestado más dinero con menos pago inicial, representa un riesgo mayor.

La realidad es que a medida que los precios de las viviendas continúan aumentando, muchos compradores de viviendas no pueden pagar el 20 por ciento. De hecho, el 49 por ciento de todos los compradores dieron menos del 20 por ciento, según los datos más recientes de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios.

Si tantos están comprando casas con pagos iniciales más pequeños, ¿de dónde viene el mito del pago inicial del 20 por ciento? Lo más probable es que se base en las pautas de Fannie Mae y Freddie Mac. Para calificar para una garantía de cualquiera de estas entidades, el prestatario debe hacer un pago inicial del 20 por ciento o pagar un seguro hipotecario.

¿Vale la pena poner un 20 por ciento?

Entonces, no tiene que poner el 20 por ciento, pero ¿debería hacerlo? Esa respuesta depende de una serie de factores, pero el más importante es su propia cuenta bancaria. Si tiene mucho dinero en efectivo y poner el 20 por ciento no estresará sus finanzas, es una buena medida para evitar los costosos pagos del seguro hipotecario. Sin embargo, si un pago inicial del 20 por ciento agota la mayor parte de su cuenta bancaria, querrá pensarlo dos veces. Ser propietario de una vivienda conlleva muchos otros gastos, y también debe estar preparado para posibles emergencias. Si eso significa pagar un seguro hipotecario por un tiempo, está bien.

Considere algunos de los pros y los contras de alcanzar el umbral del 20 por ciento:

Pago inicial inferior al 20 por ciento

ventajas

• Deja de alquilar antes
• Comience a acumular capital inmobiliario ahora
• Mantenga más efectivo en sus reservas
• Sin requisito de seguro hipotecario
• Un monto de préstamo más bajo significa un total de interés más bajo durante la vida del préstamo
• Posibilidad de pagos mensuales más bajos
• Calificará para mejores tasas de interés

Contras

• Pagos del seguro hipotecario
• Tasas de interés potencialmente más altas
• No podrá comprar una propiedad más cara.
• Un saldo de préstamo más grande significa más interés durante la vida del préstamo Contras
• Puede agotar una gran parte de sus ahorros
• Puede necesitar más tiempo para ahorrar lo suficiente para alcanzar el marcador mágico del 20 por ciento, lo que significa retrasar la propiedad

Pago inicial del 20 por ciento o más

ventajas

• Sin requisito de seguro hipotecario
• Un monto de préstamo más bajo significa un total de interés más bajo durante la vida del préstamo
• Posibilidad de pagos mensuales más bajos
• Calificará para mejores tasas de interés

Contras

• Puede agotar una gran parte de sus ahorros
• Puede necesitar más tiempo para ahorrar lo suficiente para alcanzar el marcador mágico del 20 por ciento, lo que significa retrasar la propiedad

¿Cómo es un pago inicial del 20 por ciento?

Si está tratando de determinar qué significará un pago inicial del 20 por ciento para sus finanzas, la respuesta depende de dónde esté buscando comprar. Los valores de las viviendas varían en todo el país, lo que significa que ahorrar hasta el 20 por ciento del precio de compra en una ciudad será mucho más fácil (o más difícil) que en otra zona del país. Considere las diferencias entre estos tres mercados, según los valores de las viviendas a mediados de 2021:

Cedar Rapids, Iowa

• Valor medio de la vivienda: $ 188,400
• Pago inicial del 20 por ciento: $ 37,680

Phoenix, Arizona

• Valor medio de la vivienda: $ 408,700
• Pago inicial del 20 por ciento: $ 81,740

San Francisco, California

• Valor medio de la vivienda: $ 1,385,000

• Pago inicial del 20 por ciento: $ 277,000

¿Cuánto se debe poner en una casa?

Es importante comprender cuánto afectará el pago inicial de una casa a sus pagos. Considere una casa de $300,000 y una hipoteca fija a 30 años con una tasa de interés del 3.2 por ciento con diferentes pagos iniciales:

Precio de la vivienda	Depósito	cantidad prestada	Pago hipotecario mensual (principal e intereses)
$300,000	5% ($15,000)	$285,000	$1,232
$300,000	20% ($60,000)	$240,000	$1,037

El pago hipotecario mensual anterior no incluye el seguro de propiedad, los impuestos sobre la propiedad y, para el escenario de pago inicial del 5 por ciento, el seguro hipotecario. Ese costo variará, pero considere una estimación de Freddie Mac que fija las primas mensuales para el préstamo anterior en $274. Hacer un pago inicial del 20 por ciento significa que no tendrá que pagar este costo adicional.

Sin embargo, hay otra forma de ver las cosas. Las primas que tiene que pagar en el seguro hipotecario privado para un préstamo convencional se cancelan una vez que acumula el 80 por ciento de capital en la propiedad. Entonces, lidiar con ese costo adicional temporalmente puede significar la diferencia entre continuar alquilando y comprar su propio lugar. Pagar una tarifa adicional nunca es divertido, pero lo ayuda a tener una casa propia mucho más rápido.

Otra consideración importante: un pago inicial más alto puede generarle una  tasa de interés más baja, lo que le permite ahorrar más dinero cada mes. No lo tomamos en cuenta en el ejemplo aquí, pero es una razón más por la cual un pago inicial más grande puede ser beneficioso.

Mientras piensa en cuánto depositar en su casa, considere estos factores clave antes de decidirse por una cantidad:

• Tu fondo de ahorro de emergencia . Si una crisis golpea la semana después de cerrar su casa, por ejemplo, perder su trabajo o recibir una factura médica costosa, ¿tendrá suficientes ahorros líquidos para capear la tormenta? Además, es posible que tenga otras emergencias relacionadas con el hogar. ¿Qué pasa si lo compras este otoño y el horno se apaga este invierno? ¿Puede permitirse el lujo de repararlo?
• Sus otras facturas mensuales . ¿Qué más estás pagando cada mes? Su préstamo de automóvil, servicio telefónico, comestibles: nada de esto desaparecerá después de comprar una casa. Compare diferentes pagos iniciales para tener una idea de cómo afectará su factura hipotecaria mensual y el presupuesto adecuado para asegurarse de que sus ingresos puedan continuar cubriendo todos los elementos esenciales junto con ellos. Como regla general, sus gastos de vivienda mensuales deben ser el 28 por ciento o menos de sus ingresos mensuales. Por ejemplo, si gana $ 4,000 cada mes después de impuestos, debe intentar pagar no más de $ 1,120 por sus costos de vivienda.
• Sus costos de cierre . Además del pago inicial, necesitará cubrir los costos de cierre, una variedad de cargos asociados con su hipoteca que generalmente totalizan entre el 2 y el 4 por ciento del capital de su préstamo. Asegúrese de tener estos fondos reservados antes de determinar su pago inicial.

Puede usar  la calculadora de pago inicial de Bankrate  para comprender cómo las diferentes cantidades afectarán sus resultados. Si puede permitirse un pago inicial mayor, recuerde no esforzarse demasiado. Desea poder disfrutar de la vida en esa nueva casa sin agotar todos sus ahorros y estresarse por sus finanzas.

Cómo ahorrar para el pago inicial

Independientemente del porcentaje que desee alcanzar (el 3 por ciento del precio de compra o el 20 por ciento), deberá establecer un plan para reservar ese dinero. Estos son algunos consejos para concentrarse en  la creación de sus fondos de pago inicial :

1. Empieza inmediatamente.  Incluso si todavía está  comparando ofertas de hipotecas  y determinando cuánto necesita realmente, destine los ahorros específicamente para su nuevo hogar lo antes posible.
2. Identifica qué cortar.  Analice sus extractos bancarios de los últimos meses para tener una idea de dónde puede reducir sus gastos y acelerar sus ahorros. ¿Qué puedes cortar? ¿Puedes eliminar algunos de tus servicios de entretenimiento?
3. Abra una  cuenta de ahorros separada .  Mantener el dinero de su pago inicial con sus otros ahorros podría tentarlo a gastarlo en otra parte, así que considere abrir una cuenta separada específicamente para la compra de su casa. Si puede, configure depósitos automáticos regulares de su cheque de pago a su cuenta de ahorros para que sea más probable que cumpla con su plan de ahorros.
4. Haz una línea de tiempo.  Una vez que sepa cuánto necesita, mire cuánto ya ha ahorrado y determine un cronograma para cuando desee alcanzar su objetivo de ahorro. Por ejemplo, si desea ahorrar $20,000 en cinco años, deberá ahorrar $4,000 por año o $333 por mes. También puede trabajar al revés y determinar cuánto puede ahorrar cada mes mirando su presupuesto y usando esa información como su línea de tiempo. Asegúrese de recordar que los precios de las viviendas también serán diferentes en el futuro. Han estado aumentando a un ritmo récord recientemente. Por lo tanto, es posible que el 10 por ciento del precio promedio de una vivienda hoy no alcance esa marca en tres años.
5. Programas de ayuda a la investigación.  Es posible que pueda ahorrar menos o comprar una casa antes si califica para  asistencia con el pago inicial . El gobierno federal y los gobiernos locales y estatales, así como las organizaciones sin fines de lucro, ofrecen este tipo de programas para ayudar a que la propiedad de vivienda sea más asequible. Tienden a estar dirigidos a compradores de ingresos moderados a bajos que están comprando su primera casa, pero también hay algunas opciones para compradores repetidos. Algunos incluso ayudan a los trabajadores de los servicios públicos, como los bomberos y los maestros, a comprar una casa en las comunidades a las que sirven.

Preguntas frecuentes sobre el pago inicial

¿Sigue buscando las respuestas correctas para decidir cuánto ahorrar para el pago inicial? Estas preguntas frecuentes pueden orientarlo en la dirección correcta.

¿Cómo puedo evitar el PMI sin hacer un pago inicial del 20 por ciento?

Nadie quiere pagar extra por el seguro hipotecario. Si está poniendo menos del 20 por ciento de un préstamo convencional, hay un par de opciones. El primero es  el seguro hipotecario pagado por el prestamista , que, como parece, pone al prestamista a cargo de cubrir esas primas de seguro hipotecario. Sin embargo, seguirá pagando en forma de una tasa de interés más alta. Deberá calcular qué es mejor para su presupuesto: pagar el PMI usted mismo o encontrar una opción de LPMI.

La segunda opción para evitar el PMI es un  préstamo 80/10/10 , que comúnmente se denomina préstamo piggyback. En esta situación, puede hacer un pago inicial del 10 por ciento y sacar dos hipotecas. Uno cubrirá el 80 por ciento del precio de compra y el otro cubrirá el 10 por ciento. Nunca verá una partida para el PMI, pero pagará dos hipotecas con dos conjuntos de cargos por intereses. También pagará dos conjuntos de costos de cierre para cubrir ambos préstamos.

¿Qué es más importante: el pago inicial o el pago de la hipoteca?

Quizás se pregunte qué es más importante: su pago inicial o su obligación financiera mensual en una casa. La realidad es que ambos son importantes y uno impacta al otro. Cuanto más pueda depositar, menores serán sus pagos mensuales. Sin embargo, hacer un pequeño pago inicial no es necesariamente una mala decisión. Si bien deberá dedicar tiempo a ahorrar para ese gran pago inicial, ese es un costo único. Los pagos de su hipoteca se realizarán todos los meses, tal vez durante los próximos 30 años. Por lo tanto,  haga los cálculos para asegurarse de que puede pagar  esa factura recurrente mientras paga otras facturas y ahorra para el futuro.

¿Puedo usar un regalo para el pago inicial?

Si no puede reunir todo el dinero para el pago inicial por su cuenta, pero tiene una gran persona en su vida que quiere ayudarlo, tiene suerte: puede aceptar un regalo financiero de alguien. demás. Sin embargo, quién puede darte ese dinero depende del tipo de préstamo. Para los préstamos convencionales, será necesario que sea un familiar. Para los préstamos de la FHA, hay un poco más de flexibilidad para usar fondos de regalo de amigos, sindicatos e incluso empleadores. Independientemente de su préstamo, obtener un regalo no es tan simple como cobrar un cheque. Asegúrese de leer  las reglas para usar fondos de regalo para su pago inicial  antes de recibir dinero.

¿Puede un prestamista o vendedor contribuir al pago inicial?

Una parte que no puede ser parte de un “regalo” para un pago inicial es el vendedor. Califican como una persona con un interés creado en vender la casa, lo que los excluye de poder girarle un cheque. Sin embargo, pueden hacer concesiones u ofrecer créditos (generalmente limitados a una fracción del precio de venta) al cierre en montos designados para cubrir artículos específicos, como reparaciones en la propiedad.

Los prestamistas pueden desempeñar un papel para ayudar a ciertos prestatarios, a menudo aquellos que califican como de ingresos bajos a moderados, a llegar a la meta a través de programas de subvenciones de pago inicial y créditos de prestamistas que ayudan a compensar los costos de cierre. No todos los prestamistas ofrecen opciones de asistencia para el pago inicial, por lo que querrá preguntar sobre la disponibilidad al comparar los programas de préstamos.

¿Cómo afecta el pago inicial al LTV?

Verá muchos acrónimos cuando intente comprar una casa, y uno de los más importantes es  LTV , que significa relación préstamo-valor. Su pago inicial establece su LTV inicial. Por ejemplo, supongamos que planea poner $20,000 de enganche en una casa que tiene un valor de tasación de $200,000. En este caso, su LTV sería del 90 por ciento. Pide prestados $180,000, el 90 por ciento del valor total de la casa. A medida que realiza pagos mensuales y acumula capital, su relación préstamo-valor cambiará. Una vez que su LTV alcanza el 80 por ciento, significa que tiene un capital del 20 por ciento y la capacidad de cancelar el seguro hipotecario privado en un préstamo convencional.

Línea de fondo

No permita que el mito del pago inicial del 20 por ciento le impida convertirse en propietario de una vivienda. Aunque algunos préstamos pueden cobrar tasas de interés más altas si deposita menos del 20 por ciento, y es posible que deba pagar un seguro hipotecario, ese costo adicional puede valer la pena para ayudarlo a construir equidad en su propia casa.